107045, г. Москва,

Большой Головин переулок, д.3, стр.2

Карта проезда

Прием заявок с сайта: Пн - Вс
Прием звонков:
Пн - Пт с 09:00 до 18:00

Порядок преимущественного выкупа недвижимости в условиях банкротства

Соотношение норм ГК РФ и специальных норм Закона о банкротстве давно набило оскомину специалистам, занимающимся правоприменительной практикой в этой области. Один из часто возникающих вопросов, это вопрос преимущественного выкупа имущества у должника. Так, при продаже доли в праве, в силу прямого указания ГК1, участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается. Аналогичные положения содержат и иные федеральные законы (например: Закон об обществах с ограниченной ответственностью или Закон об акционерных обществах). Однако Закон о банкротстве не предусматривает порядка преимущественного выкупа имущества должника (за исключением прав на выкуп дополнительных акций должника и продажи имущества и имущественных прав сельскохозяйственных организаций) и, более того, достаточно жестко регламентирует процесс реализации такого имущества.

ВАС РФ в Обзоре практики от 25.06.2009 N 1312 обращался к проблеме преимущественного права приобретения акций ЗАО при проведении торгов в рамках исполнительного или конкурсного производства. Тогда была выработана позиция, согласно которой, такое право могло быть реализовано акционером ЗАО путем участия в торгах и заявления о согласии приобрести акции по цене, сформированной в ходе торгов.

И вот, спустя более 10 лет, в судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ передан спор между одним из кредиторов физического лица и финансовым управляющим по вопросу применения положений ГК РФ о преимущественном праве выкупа доли в праве собственности (дело №А65-40314/2018).

В рассматриваемом деле в конкурсную массу должника была включена 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение площадью 282,1 кв.м. Вторым собственником этой недвижимости является супруга должника. Финансовый управляющий должника утвердил в арбитражном суде положение о порядке реализации указанного имущества, в соответствии с которым, реализация имущества осуществляется путем направления собственнику реализуемого недвижимого имущества предложения воспользоваться преимущественным правом покупки по цене, определенной заключением об оценке рыночной стоимости имущества. В случае отказа собственника или отсутствия его волеизъявления, имущество должника подлежало реализации путем проведения открытых торгов в форме электронного аукциона открытого по составу участников и форме подачи предложений о цене.

С утвержденным порядком продажи не согласился один из кредиторов должника и указал, что совершение сделок, связанных с отчуждением недвижимого имущества должника-банкрота, допускается исключительно на открытых торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве (абзац 5 пункта 1 статьи 126, пункт 3 статьи 213.26). Именно в ходе открытых торгов устанавливается рыночная цена, по которой имущество должника готов приобрести победитель торгов. Преимущественное право покупки собственника заключается в том, что в случае его согласия с условиями сделки (в том числе ценой), на которые согласился покупатель (в условиях реализации имущества должника-банкрота – победитель торгов), договор купли-продажи заключается с собственниками на этих условиях.

К доводам кредитора не прислушались суды апелляционной и кассационной инстанции, а вот ВС РФ счел эти аргументы достаточными, чтобы передать жалобу на рассмотрение судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ3.

Абсолютно точно, что по результатам рассмотрения дела, экономколлегия сделает вывод о приоритете норм Закона о банкротстве при определении порядка реализации долевой собственности должника. Но остается открытым вопрос о том, какой механизм реализации преимущественного права приобретения такого имущества будет предложен – будет ли ВС РФ придерживаться позиции, изложенной в 2009 году, и предложит осуществлять такое право путем участия в торгах, либо позволит остальным участники долевой собственности в заявительном порядке выкупать имущество должника на условиях, сформированных в ходе торгов. Ответ на этот вопрос будет 14 мая 2020 года.


1. http://www.consultant.ru/cons/cgi/

2. http://www.arbitr.ru/

3. https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/

г. Москва, Большой Головин переулок, д.3, стр.2

Пн-пт: 9.00-18.00