107045, г. Москва,

Большой Головин переулок, д.3, стр.2

Карта проезда

Прием заявок с сайта: Пн - Вс
Прием звонков:
Пн - Пт с 09:00 до 18:00

Правовые риски изъятия из конкурсной массы должника земельного участка, являющегося предметом залога, для государственных и муниципальных нужд

На основании п. 1 статьи 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. При этом действующее законодательство и сформировавшаяся судебная практика не исключают возможность изъятия для государственных и муниципальных нужд входящего в конкурсную массу земельного участка (Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2016 N 303-ЭС16-5804 по делу N А51-2979/2007; Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.11.2013 г. по делу № А61-2588/2011).

Необходимым условием изъятия земельного участка является предоставление собственнику земельного участка предварительного равноценного возмещения в размере его рыночной стоимости, определяемой с учетом положений ст. 15 ГК РФ (ст.281 ГК РФ; ст.56.8 п.13 ст.56.10 ЗК РФ). При этом под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка в которую, в силу п. 2 ст. 281 ГК РФ, включаются его рыночная стоимость, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п.28 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"; п.6 Обзора практики ВС РФ от 10.12.2015). В случае принудительного изъятия земельного участка, в том числе по причине несогласия собственника земельного участка с его выкупной ценой, размер возмещения за изымаемый земельный участок будет определяться судом, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2016 N 303-ЭС16-5804 по делу N А51-2979/2007; п.7 Обзора практики ВС РФ от 10.12.2015).

Ввиду отсутствия в Законе о банкротстве специальных норм, регулирующих порядок распределения денежных средств, поступающих в конкурсную массу должника в виде возмещения убытков, возникших в связи с изъятием заложенного имущества для государственных нужд, полагаем, что с учетом положений п. 1 ст. 6 ГК РФ в рассматриваемой ситуации должны применяться положения абз. 3 п. 2 ст. 334 ГК РФ, предусматривающие, что залогодержатель, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования за счет причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, установленных законом, вследствие изъятия (выкупа) предмета залога для государственных или муниципальных нужд. При этом в процедуре конкурсного производства залоговый кредитор вправе претендовать на преимущественное получение предоставленного контрагентом несостоятельного залогодателя денежного исполнения по заложенному требованию, а денежные средства, перечисленные в конкурсную массу должника в качестве возмещения за изымаемое имущество должны зачисляться на отдельный счет (специальный банковский счет должника), открываемый конкурсным управляющим для аккумулирования денежных средств, вырученных от реализации предмета залога, в соответствии со ст.138 Закона о банкротстве. Поступившие на специальный банковский счет должника денежные средства в качестве возмещения за изъятый предмет залога должны распределяться в соответствии с положениями пункта 2 ст. 334 ГК РФ и п.2 ст. 138 Закона о банкротстве, т.е. не менее 80 процентов поступивших средств должно быть направлено на погашение требований залогодержателя по обязательству должника, обеспеченному залогом земельного участка, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23.01.2018 г. № Ф060-7997/2016, по делу № А56-20853/2012; Определение Верховного Суда РФ от 22.11.2018 N 305-ЭС18-8062(2) по делу N А40-13337/2017).

Необходимо учесть, что действующим законодательством не урегулированы вопросы, касающиеся необходимости согласования с конкурсным кредитором, требование которого обеспечено залогом земельного участка, стоимости предоставляемого возмещения при его изъятии для государственных (муниципальных) нужд, а также необходимости опубликования конкурсным управляющим указанной стоимости предоставляемого возмещения в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, в порядке предусмотренном п.4 ст.138 Закона о банкротстве. Соответствующая судебная практика также отсутствует.

В связи с этим, в случае если размер стоимости возмещения за изъятый земельный участок, предусмотренный Соглашением о его изъятии, будет существенно ниже рыночной стоимости земельного участка, залогодержатель будет вправе оспорить заключение такого Соглашения по правилам п.1. ст.61.2 Закона о банкротстве, как сделки, заключенной при неравноценном встречном исполнении обязательств со стороны муниципального района, т.к. цена возмещения по указанному Соглашению будет существенно в худшую для должника сторону отличаться от цены, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Также залогодержатель будет вправе потребовать от конкурсного управляющего должника возмещения возникших в связи с этим убытков, по правилам п.4 ст. 20.4 Закона о банкротстве, по смыслу которой арбитражный управляющий обязан возместить любые убытки, причиненные в результате неисполнения или ненадлежащего исполнения возложенных на него обязанностей (п.53 Постановление Пленума ВАС РФ от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве"; п.20 "Обзора судебной практики по вопросам, связанным с участием уполномоченных органов в делах о банкротстве и применяемых в этих делах процедурах банкротства" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016).

г. Москва, Большой Головин переулок, д.3, стр.2

Пн-пт: 9.00-18.00