107045, г. Москва,

Большой Головин переулок, д.3, стр.2

Карта проезда

Прием заявок с сайта: Пн - Вс
Прием звонков:
Пн - Пт с 09:00 до 18:00

ВС разрешил спор в пользу добросовестного собственника жилья

Весьма любопытный судебный акт состоялся 20 августа 2020 года. Верховный суд РФ рассмотрел вопрос об оспаривании торгов в процедуре банкротства физического лица, на которых реализовывалось имущество, вернувшееся в конкурсную массу в результате оспаривания сделки.

Продавец и покупатель в середине 2015 года заключили договор купли-продажи квартиры, о чем тогда же внесена запись о регистрации права собственности.

Впоследствии, в конце 2017 года, Продавец, в рамках дела №А40-109856/2017 признан банкротом, а финансовый управляющий обратился в суд с заявлением о признании недействительной сделки по продаже этой квартиры. В середине 2018 года договор признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде возврата квартиры в собственность Должника.

Включив данное имущество в конкурсную массу, арбитражный управляющий приступил к ее продаже и уже в конце 2018 года заключил договор купли-продажи квартиры с победителем торгов. С этого момента, пожалуй, и начинается самое интересное.

За день до подписания договора купли-продажи и акта приема-передачи к нему представители финансового управляющего выехали к месту нахождения квартиры и оформили акт. В этом акте отразили, что соседи отказались допустить представителей управляющего в общеквартирный коридор, отгороженный металлической дверью, вызвали сотрудников полиции и родственников первоначального покупателя квартиры, которые сделали заявление о незаконности действий представителей управляющего, отказали им в доступе в квартиру. Этим же днем был составлен иск о признании Покупателя утратившим право пользования квартирой. На следующий день был подписан акт приема-передачи квартиры с Победителем торгов.

Таким образом, именно в этот день Покупатель узнал о наличии притязаний третьих лиц на квартиру, в связи с чем, в январе 2019 года обратился в суд с апелляционной жалобой на определение, о призвании недействительным договора купли-продажи квартиры.

До момента рассмотрения апелляционной жалобы, в Росреестре было зарегистрировано право собственности Победителя торгов на спорное имущество, а в апреле 2019 года, суд апелляционной инстанции вынес Постановление об отмене Определения о признании недействительной сделки – договора купли-продажи квартиры и отказал управляющему в удовлетворении его заявления. Суд установил, что Покупатель, приобретая квартиру в 2015 году, действовал добросовестно, надлежащим образом исполнил обязательства по оплате договора, цена сделки соответствовала рыночной.

С этим судебным актом первоначальный покупатель обратился с заявлением о признании недействительными торгов по продаже квартиры, договора, заключенного по их итогам, а также о признании права собственности за первоначальным покупателем.

Суды трех инстанций разошлись во мнениях, относительно этого вопроса: суд первой инстанции удовлетворил требования заявителя частично и признал торги недействительными, однако суд счел Победителя торгов добросовестным приобретателем и в остальной части отказал. Суд же апелляционной инстанции счел, что торги могут быть оспорены, только в случае нарушения процедуры их проведения, доказательств которых в материалы дела представлено не было. Суд отменил Определение первой инстанции и полностью отказал в заявленных требованиях. Суд кассационной инстанции позицию суда поддержал.

Верховный суд не согласился с позициями нижестоящих судов и пришел к весьма любопытным выводам:

  1. Спорная квартира, никогда не выбывала из владения добросовестного собственника (первого покупателя).
  2. Установленные законом основания для прекращения права собственности не возникли. Ошибочное судебное решение, отмененное впоследствии, к числу таких оснований не относится. Таким образом, внесенные в государственный реестр записи о прекращении права собственности на квартиру и восстановлении права собственности Должника являлись недостоверными.
  3. В случае проявления Победителем торгов минимальной степени осмотрительности, которая от него требовалась в сложившейся ситуации, – осмотра недвижимости перед заключением сделки, он с неизбежностью узнал бы о том, что владение осуществляется иным, отличным от продавца, лицом, и о пороках регистрационной записи о восстановлении права собственности Должника на квартиру. Поэтому Победитель торгов не может считаться добросовестным приобретателем.
  4. Кроме того, судом установлено, что основная обязанность по договору купли-продажи, заключенного по итогам торгов, не была исполнена продавцом – не состоялась передача недвижимости покупателю, являющаяся в данном случае необходимой предпосылкой для регистрации перехода права собственности. Арбитражный управляющий и победитель торгов составили и подписали заведомо недостоверный передаточный акт: управляющий в принципе не мог передать квартиру победителю торгов, а он принять ее, поскольку имущество все время находилась во владении первоначального покупателя.
  5. При таких обстоятельствах, суд признал, что Победитель торгов не приобрел право собственности на квартиру.

В результате, суд пришел к выводу, что требование заявителя было законным и обоснованным и суду надлежало удовлетворить заявленные требования, что повлекло бы корректировку записей государственного реестра и приведение их в соответствие с реальным положением дел. Однако впоследствии спорная квартира была отчуждена еще раз, ввиду чего суд не смог решить вопрос по существу и направил дело на новое рассмотрение, указав, каким образом надлежит разрешать этот спор.

г. Москва, Большой Головин переулок, д.3, стр.2

Пн-пт: 9.00-18.00