107045, г. Москва,

Большой Головин переулок, д.3, стр.2

Карта проезда

Прием заявок с сайта: Пн - Вс
Прием звонков:
Пн - Пт с 09:00 до 18:00

Избавьтесь от кредитов и долгов«Пройти тест»

ВС РФ высказался о возможности одностороннего расторжении договора аренды несмотря на включение прав аренды в конкурсную массу

В рамках дела о банкротстве (№А73-5433/2014) кредитор обратился в Арбитражный суд с заявлением о признании недействительным одностороннего отказа Министерства имущественных отношений от исполнения договора аренды земельного участка и о признании договора аренды недействительным.

Так, согласно условиям спорного договора аренды, договор подлежит досрочному расторжению в одностороннем порядке по инициативе арендодателя в случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условия договора, в том числе, если арендатор допустил нарушение установленного договором срока внесения арендной платы более чем на 30 дней или допустил просрочку оплаты более двух раз подряд в течение года независимо от величины задолженности.

После окончания срока аренды, арендатор продолжил пользоваться земельным участком. Однако в связи с неисполнением должником обязательств по оплате арендной платы, арендодатель заявил об отказе от исполнения указанного договора аренды.

Конкурсный кредитор должника полагал, что односторонний отказ от исполнения договора аренды земельного участка в период проведения торгов по реализации имущественного комплекса противоречит требованиям пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, ссылаясь на недействительность (притворность) договора аренды земельного участка, а также совершение сделки со злоупотреблением правом, обратился с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд на основании положений пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, статей 10, 170 ГК РФ.

Определением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной инстанции и округа, односторонний отказ министерства от исполнения договора аренды признан недействительным, в остальной части заявление оставлено судом без рассмотрения.

Удовлетворяя заявление в части, суды, ссылаясь на статью 61.2 Закона о банкротстве, а также разъяснения, содержащиеся в постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», исходили из того, что право аренды земельного участка вошло в конкурсную массу должника, и подлежит реализации в установленном порядке.

При этом судами приняты во внимание условия договора аренды, который не содержит запрета обществу как арендатору на передачу прав и обязанностей по договору третьим лицам.

По мнению судов, отказ от исполнения договора аренды в конкурсном производстве препятствует реализации имущества должника (сельскохозяйственного предприятия). Министерство, являясь участником общества, такими действиями фактически осуществляет вывод ликвидного актива из конкурсной массы должника, чем причиняет вред его кредиторам.

Экономколлегия Верховного суда РФ с выводами судов трех инстанций не согласилась, отменив судебные акты и отказав в удовлетворении требований кредитора1 на следующих основаниях.

Стороны предусмотрели срок действия договора аренды три года (пункт 1 статьи 610 ГК РФ). По окончании предусмотренного договором срока арендатор продолжил пользоваться земельным участком.

Таким образом, договор был возобновлен на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

В этом случае каждая из сторон вправе отказаться от исполнения договора, предварительно уведомив другую сторону (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). Такое право предоставлено сторонам и по условиям спорного договора.

При этом вопреки доводам конкурсного управляющего Закон о банкротстве не содержит положения о том, что открытие в отношении должника-арендатора процедуры конкурсного производства автоматически лишает арендодателя права на досрочное расторжение договора, в том числе при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

Кроме того, ВС РФ было указано на несостоятельность довода конкурсного управляющего о злоупотреблении правом со стороны арендодателя, интересы которого ущемляются, в частности, длительным неисполнением контрагентом договорных обязательств, выражающимся в отказе от исполнения договора аренды.

При этом Экономколлегия высказалась об отсутствии приоритета положений Закона о банкротстве над положениями гражданского и земельного законодательства Российской Федерации, указав на столкновение в процедурах банкротства разнонаправленных интересов. С одной стороны, интересы публичного собственника сданного в аренду имущества, наделенного правомочиями по распоряжению этим имуществом (с учетом прав и обязанностей сторон договора аренды (статьи 209, 606 ГК РФ), особенностей земельных отношений), с другой – интересы рассчитывающих на максимальное пополнение конкурсной массы должника и его кредиторов.

Определяя баланс интересов, суд может признать публичного арендодателя лицом, злоупотребившим правом, и по этой причине отказать ему в защите (статья 10 ГК РФ).

При этом конкурсный управляющий должником, его кредиторы, заявляя о злоупотреблении правом, должны раскрыть, в чем именно это злоупотребление заключается, а суд – соответствующие доводы проверить и установить свидетельствующие об этом обстоятельства.

В рассматриваемом случае общество доказательств злоупотребления министерством правом при отказе от исполнения договора аренды не представило, и суды такие обстоятельства не установили.

Отказавшись от исполнения договора, министерство, таким образом, выразило свою волю на возврат имущества собственнику. В связи с этим имущественные права по договору аренды не могли быть включены в конкурсную массу должника и использованы в качестве его актива, позволяющего удовлетворить требования кредиторов. С учетом изложенного, оснований для признания оспариваемой сделки недействительной у судов не имелось.

Ранее Верховный суд РФ рассматривал споры о расторжении договоров аренды и также становился на сторону арендодателя, учитывая направлена ли его воля на прекращение права аренды и возврат имущества собственнику. С учетом правоприменительной практики, арбитражным управляющим, прежде чем включать права аренды в конкурную массу, следует обратиться к арендодателю за получением согласия на реализацию прав аренды.



1.https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/

г. Москва, Большой Головин переулок, д.3, стр.2

Пн-пт: 9.00-18.00