В рамках дела о банкротстве гражданина были проведены торги по продаже недвижимого имущества – жилого дома. Сообщение о продаже имущество содержало информацию о том, что продаваемое имущество принадлежит должнику на праве собственности и является предметом залога.
Осипов Е.А. подал заявку на участие в аукционе, перечислил задаток в размере 4 263 280 руб. Ввиду того, что Осипов был единственном лицом, подавшим надлежащую заявку на участие в торгах по продаже имущества должника посредством публичного предложения, 15.07.2019 стороны заключили договор купли-продажи. Согласно условиям указанного договора, продавец гарантирует, что до момента передачи покупателю имущество является собственностью продавца, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, либо покупатель уведомлен о наличии споров, арестов (запрещений) и они не являются препятствием для приобретения покупателем имущества должника. Спорное имущество не было передано по акту приема-передачи покупателю.
02.08.2019 покупатель направил в адрес продавца уведомление об отказе от договора купли-продажи и возврате задатка, ссылаясь на следующее: после подписания договора купли-продажи в целях регистрации перехода права собственности покупатель заказал выписку из ЕГРН, согласно которой определением Федерального суда Ленинского района города Махачкалы от 16.02.2012, вынесенным в рамках уголовного дела № 301707, на спорное имущество наложен арест; на дату подписания договора купли-продажи арест сохранился независимо от признания должника банкротом; наличие ареста, наложенного в рамках уголовного дела, исключает возможность передачи имущества по акту покупателю и государственную регистрацию перехода права собственности на него; финансовый управляющий не уведомил покупателя о наличии ареста, ввел его в заблуждение относительно обстоятельств, ограничивающих распоряжение объектами недвижимости.
После получения данного уведомления финансовый управляющий разместил в ЕФРСБ сообщение об одностороннем отказе покупателя от исполнения заключенного договора купли-продажи имущества должника, задаток покупателю не возвратил.
Осипов Е.А., полагая, что продавец незаконно отказался возвратить внесенный задаток, обратился в арбитражный суд с иском к должнику-гражданину о взыскании 4 263 280 руб. неосновательного обогащения в виде невозвращенного задатка, внесенного истцом.
Суды трех инстанций отказали в иске, сославшись на статьи 329, 380, 381, 448, 454, 1102 ГК РФ, пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска исходя из следующего: отказ от исполнения договора купли-продажи был вызван обстоятельствами, о которых истец при должной осмотрительности мог узнать до подачи заявки на участие в торгах; ответчик до подписания Осиповым договора купли-продажи направлял ему выписку из ЕГРН, содержащую сведения о наличии арестов в отношении спорного недвижимого имущества; действия истца, выразившиеся в отказе от исполнения договора купли-продажи, являются недобросовестными, а на стороне продавца отсутствует неосновательное обогащение в виде внесенного истцом задатка для участия в торгах.
Экономколлегия ВС РФ не согласилась с выводами судов нижестоящих инстанций, отменив обжалуемые судебные акты и направив дело на новое рассмотрение ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (пункт 1 статьи 456 ГК РФ).
Согласно части 1 статьи 115 УПК РФ для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, взыскания штрафа, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества, указанного в части 1 статьи 104.1 УК РФ, следователь, с согласия руководителя следственного органа, или дознаватель, с согласия прокурора, возбуждает перед судом ходатайство о наложении ареста на имущество подозреваемого, обвиняемого или лиц, несущих по закону материальную ответственность за их действия. Арест, наложенный на имущество, либо отдельные ограничения, которым подвергнуто арестованное имущество, отменяются на основании постановления, определения лица или органа, в производстве которого находится уголовное дело, когда в применении данной меры процессуального принуждения либо отдельных ограничений, которым подвергнуто арестованное имущество, отпадает необходимость, а также в случае истечения установленного судом срока ареста, наложенного на имущество, или отказа в его продлении (часть 9 статьи 115 УПК РФ).
В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 15.05.2012 № 813-О и от 25.10.2016 № 2356-О, отмена указанных мер возможна только лицом или органом, в производстве которого находится уголовное дело и в чьи полномочия входят установление и оценка фактических обстоятельств, исходя из которых снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника, признанного несостоятельным (банкротом).
Из содержания положений УПК РФ, Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" не следует, что регистрирующий орган вправе и обязан самостоятельно определять судьбу ареста, наложенного на недвижимое имущество в рамках уголовного дела; вопрос о снятии ареста не может быть разрешен регистратором, поскольку он не располагает сведениями из уголовного дела обо всех обстоятельствах, влияющих на разрешение вопроса о сохранении либо прекращении ареста.
При этом наличие записи об аресте на недвижимое имущество в силу пункта 37 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ является основанием для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество.
Таким образом, ВС РФ сделал вывод, что при наличии ареста на недвижимое имущество продавец не может исполнить свое обязательство по передаче права собственности на предмет договора купли-продажи.
В силу пункта 1 статьи 463 ГК РФ неисполнение продавцом обязанности передать товар является основанием для отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи. Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах", пункт 1 статьи 463 ГК РФ, в соответствии с которым покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи, если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, не содержит явно выраженного запрета предусмотреть договором иное, например, судебный порядок расторжения договора по названному основанию вместо права на односторонний отказ от его исполнения. Однако договором не может быть полностью устранена возможность его прекращения по инициативе покупателя в ситуации, когда продавец отказывается передать ему проданный товар, поскольку это грубо нарушило бы баланс интересов сторон.
Учитывая приведенные разъяснения и невозможность передачи права собственности на недвижимое имущество, на которое наложен арест в рамках уголовного дела, покупатель вправе отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов. Данное право неотъемлемо присуще покупателю. При этом для осуществления данного права не имеет значение, соответствовали ли в действительности сведения, сообщенные продавцом о реализуемом имуществе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 ГК РФ).
В случае отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи не безмотивно, а в связи с существенным нарушением, допущенным продавцом – неисполнением обязанности передать спорное недвижимое имущество, стороной, ответственной за неисполнение договора, является продавец, поэтому покупатель вправе требовать возврата задатка.
ВС РФ указал, что неверен вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска Осипова Е.А. со ссылкой на то, что он является недобросовестным ввиду отказа от исполнения договора купли-продажи по обстоятельствам, о которых покупатель мог при должной осмотрительности узнать до подачи заявки на участие в торгах.
В пункте 10 статьи Закона о банкротстве закреплена обязанность организатора торгов указывать в публикуемом сообщении о продаже имущества должника, в том числе сведения об имуществе, его составе, характеристиках. Данная обязанность обусловлена необходимостью предоставления лицам, желающим принять участие в торгах, полной и доступной информации о реализуемом имуществе (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 30.11.2021 № 2512-О). При оценке обстоятельств, касающихся вопроса о том, должен ли был покупатель знать о наличии оснований, препятствующих передаче ему покупаемого имущества, суду необходимо учитывать не только действия покупателя по получению сведений о продаваемом имуществе, но и поведение продавца, несущего, по общему правилу, ответственность за продажу имущества, обремененного правами третьих лиц и арестами, а также обстоятельства заключения договора купли-продажи.
В том случае, когда продавец намеренно скрывал от покупателей информацию о наличии обременений в отношении продаваемого имущества, препятствующих передаче его в собственность покупателя и регистрации перехода права (не указал на наличие ареста в публикации о продаже имущества на торгах и в договоре купли-продажи), возражения продавца о наличии у покупателя возможности узнать об аресте из ЕГРН не могут быть приняты во внимание, поскольку повлекут защиту лица, действовавшего недобросовестно.
Экономколлегия указала, что суды не дали оценку доводам Осипова Е.А. и не исследовали представленные в его обоснование доказательства, не оценили на предмет разумности и добросовестности (статья 10 ГК РФ, пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации") действия финансового управляющего, выразившиеся в выставлении на торги недвижимого имущества, в отношении которого в рамках уголовного дела наложен арест, и в неуказании в сообщении о продаже имущества информации о наличии такого ареста.
