Заемщики, у которых возникли затруднения с выплатой ипотечного кредита, смогут самостоятельно продать заложенное имущество.
25.02.2020 в нижнюю палату парламента был внесен законопроект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (https://sozd.duma.gov.ru/bill/907072-7 ), предусматривающий право гражданина – заемщика, у которого возникли затруднения с выплатой ипотечного кредита, самостоятельно продать заложенное имущество, которое находится в залоге у банка по максимально выгодной цене.
Указанные изменения, в случае их принятия, будут касается ситуаций, когда гражданин заключил ипотечный договор без целей предпринимательской деятельности, в счет обеспечения кредитного договора размер которого не превышает 15 миллионов рублей, и кредитная организация не требовала обратить взыскание на заложенное имущество через суд
Так, в соответствии с внесенным на рассмотрение Законопроектом гражданину нужно будет обратиться к залогодержателю с заявлением о намерении самостоятельно реализовать заложенное имущество, банк даст согласие на процедуру самостоятельной реализации на срок не более полугода (срок может быть продлен по согласованию сторон). В ответ на такое заявление кредитная организация направляет гражданину сведения о минимальной сумме, за которую должно быть реализовано имущество. При этом будет установлена минимальная стоимость, по которой залог может быть продан, с тем, чтобы компенсировать кредитной организации оставшуюся часть долга заемщика. После получения заявления от заемщика кредитная организация не сможет обратить взыскание на заложенное имущество в судебном порядке.
Оформление перехода права собственности на заложенное имущество будет оформляется путем заключения трехстороннего договора купли-продажи без проведения аукциона или торгов в рамках 6 месяцев с момента подачи заявления залогодержателю о самостоятельной продаже. Банк имеет право содействовать продавцу, например, помогать с рекламой объекта. Разница между ценой продажи актива и суммой, которая необходима для погашения требования банка, перечисляется в распоряжение должника. В случае самостоятельной реализации залогодателем - физическим лицом заложенного имущества регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя.
Гражданин - залогодатель в любой момент может отказаться от самостоятельной продажи недвижимости, в этом случае кредитная организация вправе подать заявление в суд за разрешением обратить взыскание на предмет залога. Однако если кредитная организация успела подать такое заявление в суд прежде, чем гражданин решился на самостоятельную продажу, то действовать будут прежние правила о реализации заложенного имущества путем проведения торгов или аукциона.
По мнению авторов законопроекта, на данный момент механизм реализации ипотечного жилья, в том случае если заемщик отказывается от дальнейшего ипотечного договора, выглядит для гражданина очень невыгодно и очень обременительно.
В настоящее время установлено несколько механизмов продажи заложенного имущества гражданина у которого возникли трудности с возвратом заемных денежных средств - путем публичных торгов в ходе исполнительного производства, либо путем аукциона.
В соответствии с Главой IX Федерального закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (http://www.co№sulta№t.ru/docume№t/co№s_doc_LAW_19396/), продажи ипотечного имущества гражданина возможна путем обращения взыскания по требованиям залогодержателя на имущество, заложенное по договору об ипотеке в судебном порядке, либо во внесудебном порядке в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной, закладной.
Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов.
Реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.
Также, при возникновении затруднений с погашением заемных денежных средств, заложенное имущество гражданина может быть реализовано в соответствии положениями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» http://www.co№sulta№t.ru/docume№t/co№s_doc_LAW_19396/ путем проведения торгов в электронной форме в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 указанного Федерального закона с особенностями.
В любом случае, гражданин вынужден нести дополнительные расходы по оплате услуг организатора торгов, электронных площадок, оценщика, и уплате исполнительного сбора.
По словам авторов, законопроект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» направлен на то, чтобы максимально уравновесить права заемщика и кредитора, снизить затраты на процедуру реализации заложенного имущества при этом получив максимальную выгоду.
Опрошенные представители банковских структур в целом поддерживают инициативу, хотя отмечают, что крупные игроки и так дают возможность заемщикам самостоятельно реализовать залог. В Райффайзенбанке считают, что «законодательная инициатива, поддерживающая клиентов в ситуации, когда жизненные обстоятельства вынуждают их продать залоговую недвижимость, сможет обеспечить должную защиту во время сделки». «На рынке уже сформирована практика, при которой банки не обращают взыскание на объект, если клиент готов сам его продать»,— отметили в пресс-службе ВТБ. По словам предправления Абсолют-банка Татьяны Ушковой, банк дает бессрочное согласие на самостоятельную реализацию залога заемщиком (https://www.kommersa№t.ru/doc/4268308).
Таким образом, возможность для граждан самостоятельно продавать ипотечное жилье по рыночной цене и без дополнительных расходов за проведение торгов должно сделать рынок продажи ипотечного недвижимости более цивилизованным и привлекательным.
Будет ли принят Закон в предложенной редакции, а также улучшит ли он положение заемщиков, выгоду залогодателя и залогодержателя, покажет время.
